房产税的重要性及建议论文
不难看出,房产交易价格或房地产评估价格都包含土地价值。房地产税制的国际比较目前,世界上几乎所有国家或地区的税收制度中都会涉及到房地产税,甚至在其税收收入中占有相当大的比重,但在征税方式、税率形式等方面又有所不同。
1.征税方式归纳世界各国(地区)具体的征税方式,共有四种类型
2.典型国家(地区)值得借鉴的经验
(1)美国[6]的房产税率是根据地方每年财政支出的需要,依据本地区房屋的评估价值,换算当年的房产税率,税率为应纳物业税总额与应纳财产总值的比例。采用的是“宽税基、少税种、低税率”的征收方式。房产税税收收入全部用于地方公共设施建设和提高公共服务水平上。
(2)韩国[7]政府为遏制房市过热,打压高房价,征收并提高了财产税和综合土地税。2007年,韩国财产税和综合土地税高达房产总值的30%,而且税率随居民拥有房数的增加而提高。如果第二套房子出售,各项税率加起来为房产总值的50%,第三套为60%。同时,也降低了住房交易税的税率,从4%下调到2%,从而促进房地产市场的正常交易。
(3)英国对非本地居民单独征收房产税,以打击投机性需求。
(4)新加坡政府为更好地发挥房产税调节收入差距、保护低收入者的作用,于2011年将自住房的税率由单一税率4%改为三级税率,由比例税率调整为累进税率。对于房产用于出租、投资或其他用途的,征收10%的物业税。(5)法国的财产税按家庭为单位计征,这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税的漏洞。法国的房地产价格以每年的1月1日为市价标准,产权人自己根据市价对自己的房产估价,自己申报。如果发现估价过低,具有逃税的企图,政府可以优先购买,申报人不得反悔。另外,美国、加拿大、法国、香港等国家和地区的不动产评估机构都是政府部门下属的专业机构,而非私人机构。
对我国房地产税改革的建议
1.赋予地方一定的税收自主权[8]
我国地广人多,各地经济发展水平不同,应在国家统一税制的前提下,赋予地方较大的管理权,包括:征税对象、计税依据、税率和房产税减免税政策等。在不突破国家制定最高税率的情况下,对经济发达地区,适当提高房产税税率,而对中西部欠发达地区,则适当降低房产税税率。
2.征收对象及原因
(1)独栋商品住宅、别墅、高档住房。这类住房的价值高,土地资源利用低。根据税法的公平性原则,以及抑制浪费土地资源的奢侈行为,应当对这类房屋征收房地产税。
(2)两套及以上住房。通过对两套及以上住房征税,可增加住房持有人保有成本,减少房地产投资投机现象的发生,增加住房供给量,在一定程度上降低房价,发挥税法在维护经济秩序上的作用。
(3)评估单价达到当地城区上年平均交易单价一定倍数(如达到或超过1.5倍)以上。这类住房单价高于城区其他位置住房的单价,是由于公共设施或基础设施投入较大,而公共设施和基础设施的投入来源于国家税收,根据税法公平性原则,应征收此类住房的房产税。
(4)建筑面积超过一定标准(如150m2)的住房。一般情况下,房屋面积越大,房产的价值就越高。房产税是财产税,财产多的多征,财产少的少征或不征。
(5)在本市同时无户籍、无企业、无工作的个人所拥有的住房。防止投机房地产市场现象的发生,防止国际热钱流入房地产市场。
(6)房地产开发企业开发的房屋已达到预售条件,在规定期限内尚未出售的房屋。防止开发商捂房惜售,促使开发商降价销售或出租应售未售房屋,这样可以降低房价上涨的压力,或者向市场提供出租房源,提高房屋使用率,减少空置房。上述具体的倍数、面积标准等,由各省根据当地的实际情况自行制定。
3.计税依据
目前,世界上采用较多也是比较合理的计税依据是按照房产评估值。
首先,按照房产评估值符合受益原则,受益多的多缴税,保证财政功能的发挥。因为房产的价值增长主要来源于地方公共投入,地方基础设施、公共福利水平高的,相对房产价值就高,因此税负也要高一些。同时,地方财政收入也随地方房产价值的升高而增加,形成良性循环;其次,按照市场价值计税,可以保证房产税调节收入功能的发挥。因为房产价值高的税负高,税收收入可以用于地方的保障房建设,从而满足低收入人群的需要。因此,房产税计税依据应采用房地产评估价值。
4.房产税税率
为了充分发挥房产税在抑制投机投资性购房方面的作用,引导居民合理消费,调节居民收入分配,缩小社会贫富差距,房产税税率应采用超额累进税率。[1]采用超额累进税率有利于自动调节房地产市场需求,保持房地产市场相对稳定;有利于调节收入差距,使富者税负高,符合公平原则;有利于增加财政收入。下面根据征税对象分别阐述:
(1)独栋商品住宅、别墅、高档住房的税率,按超额累进税率征税,起点税率应稍高。剔除免税评估值后,假设计税金额未超过50万元的税率按1%;计税金额超过50万元未超过100万元的税率按1.5%;计税金额超过100万元未超过150万元的税率按2%。假设计税金额每增加50万元,税率增加0.5%。举例说明,假设免税评估值为100万元,房屋评估值是300万元,计税金额为200万元。按上述假设税率,可以计算出该房屋年应缴房地产税为3.5万元。
(2)两套及以上住房的税率,按房屋套数越多,起点税率越高。一是根据房屋套数确定起点税率。假设2套房屋的起点税率按1%,3套房的起点税率按1.5%,4套房的起点税率按2%。房屋套数每增加1套,起点税率增加0.5%;二是根据人口数确定人均免税评估值。假设免税评估值为100万元,相当于3口之家,人均免税房屋价值为33万元,如果为4口之家,免税房产价值为132万元。举例说明,假设4口之家,共有3套住房,评估价合计300万元,免税房屋评估价为132万元。起点税率及增加的比率按上述假设,年应纳房产税为3.54万元。为防止纳税人采用“假离婚”等方式逃税,应规定在房产税实行试点后离婚的,复婚时应补缴以前年度应缴纳的房地产税。
(3)评估价值较高,或面积超过标准的唯一住房的税率。由于是唯一住房,建议采用相对较低的税率。尤其是在住房房产税开征初期,为减少征税阻力,应采用相对较低的税率或免税的方式,逐步推进房产税改革。
(4)在本市同时无户籍、无企业、无工作的个人所拥有住房的税率。对这类房屋可采用相对较高的`税率,并根据房屋的价值采用超额累进税率。一方面是防止投机或国家热钱的炒作,另一方面只要纳税人具备有户籍、有企业、有工作任一条件的,可以退还已纳的房产税。(5)房地产开发企业达到交付使用条件尚未出售住房的税率。由于房地产开发企业应售未售房屋没有免税评估值抵扣,建议采用相对较低的比例税率。并根据住房闲置时间,逐年增加税率。
5.减免税和退税征收
房地产税应保护中低收入者的利益,对下述情况可实行减免税和退税政策。(1)家庭唯一住房且房屋的评估价低于当地规定标准的,免征房地产税。
(2)为改善住房条件,家庭购买另一套住房并且在规定时间内出售其中的一套,可以退税。一年内出售的其多缴的房产税全部退还,二年内出售的多缴部分减半退还。假设某居民为了改善居住环境,购买了另一套住房,两套住房评估价合并后,年应纳房产税为3.5万元。如果在一年内出售其中的一套房产后,仅剩的一套住房经计算应纳的房产税为0.5万元,可以退还房产税3万元;如果是二年内出售的,可以退还房产税1.5万元。从事保障房建设的房地产开发企业,在房产税方面给与一定的减免。
(5)保障房、经济适用房和拆迁安置房等免征房地产税。(6)其他需要减税或免税的住房,由当地省一级以上政府决定。
6.建立科学的评估机制[9]客观公正的房地产价值评估体系,是顺利实施房产税的核心环节。
应在税务、房产等部门建立相应的评估机构,并允许成立符合资质条件的评估公司;加强政府监管,建立和完善评估机构的准入制度、资质条件和人员条件;加大行业监管力度,对弄虚作假、提供虚假评估报告的公司和个人,采用罚款、吊销公司营业执照和个人资质证书等处罚手段。同时,应建立评估申诉、复议制度和评估结果公示制度,保证评估价值的公平、公正、科学合理。
7.实现全国联网和信息共享
依托现代化信息手段,实现房产、土地、公安、民政、社保等部门全国联网,建立相关的信息数据库,全面掌握有关信息,实现信息共享,防止房产税错征或漏征。运用评估软件,进行批量评估,提高税基的评估效率,同时,也增加税基评估的透明度,减少人为因素的干扰。提高征收效率,降低征管成本。
8.征收房产税的用途
征收的房产税用于保障房的建设和维护。地方政府征收的房产税一律用于保障房的建设和维护,不得挪作他用。
结论
综上所述,我国在开征住房房地产税时,应采用低税率切入,适当提高减免税标准,在计税金额上给与一定的折扣,减少征收房产税的阻力;通过征收滞纳金,加大处罚力度措施,将纳税情况进入个人征信系统等方式,提高居民的纳税意识;通过开征保有环节的房地产税,降低交易环节的税率,增加持有成本,减少交易成本,促进房地产市场的正常交易;逐步改革土地出让金等制度,减少重复征税,在进一步扩大试点范围的基础上,循序渐进地推进房产税改革。通过开征房产税,可以增加地方财政收入,使地方政府逐步摆脱土地财政的过度依赖,为保障房集聚资金,实现“住有所居”、“居者有其屋”的目标。
【房产税的重要性及建议论文】相关文章：
勤奋的重要性议论文03-22
建议的近义词及解释08-27
早餐的重要性07-13
写作的重要性02-05
环保建议书的格式及范文参考10-06
环保建议书格式及范文09-11
理想的重要性作文06-06
树的重要性作文12-24
环保的重要性作文10-01
自信的重要性作文02-03